相続不動産コンサルティング

神戸市 中古マンション相続不動産コンサルティング

神戸市中央区・灘区・東灘区の中古マンション売却査定はグレース不動産株式会社

不動産を中心とした
資産の組み換えによる
相続対策コンサルティング
― 有資格専門家による“実行力ある提案”と
“将来への安心”を ―
不動産を中心とした資産の組み換えによる相続対策コンサルティング

不動産は、相続財産の中でも特にトラブルが起こりやすい資産です。高額で、分割が難しく、評価方法も複雑。不動産が原因で「もめる」「納税できない」「資産が減る」といった問題は少なくありません。しかし一方で、不動産を有効利用することにより、合法的に相続税を大幅に引きさげることができるのです。

相続対策を取り扱う専門家は、税理士、弁護士、信託銀行等の専門家がいます。しかしながら、彼らは不動産に精通しているとは言えません。不動産を使って戦略的に相続税を圧縮(減らす)には、相続に精通した不動産業者が最適だと言えます。相続対策は生前にしかできません。私どもは資産だけではなく、お客様の想いも次の世代に引き継がれるよう、お客様の真心に寄り添ってご提案をさせて頂きます。

相続税評価額の減額(節税)、遺産分割のしやすさ、納税資金の確保、そして資産価値の維持・向上まで。専門家ならではの多角的な視点から、お客様にとって“本当に必要な対策”を導き出します。

「不動産を戦略活用した
資産の組み換え」とは
「不動産を戦略活用した資産の組み換え」とは

不動産をうまく活用すれば、相続税を合法的に大幅に減らすことが可能です。「資産の組み換え」とは、現在所有の不動産を見直し、将来の相続や資産運用に有利となるよう売却・購入・再投資を通じて再構成することです。不動産の税制上のアドバンテージを生かし、最大限の財産評価額の圧縮(節税)を図ります。

たとえば、評価の高い土地をそのまま保有し続けていると、相続税の負担が重くなり、さらに「どう分けるか」が争いの原因になりがちです。これを複数の区分所有マンションや収益物件へ組み替えることで、以下のような効果が期待できます。

  • 相続税評価額の圧縮(実勢価格に比べて、相続税評価額が低い不動産に組み換えて節税)

  • 相続発生時に分割しやすい、遺産分割のトラブル回避

  • 安定した賃料収入の確保

  • 相続の納税資金確保のための現金化や流動性向上

有資格者による
安心のコンサルティング体制

当社の最大の特長は、相続・不動産の各分野における国家資格・認定資格保有者が直接対応する点にあります。

相続対策専門士
相続対策専門士

相続実務と税務に精通し、最適な組み替え戦略を設計

ファイナンシャルプランナー
ファイナンシャルプランナー

ライフプランを踏まえた長期的視点の資産設計

不動産コンサルティングマスター
不動産コンサルティングマスター

市場動向と評価・収益性を見極めた不動産提案

専門家が、ご相談から実行・アフターフォローまでワンストップで対応します。

相続対策シミュレーションと
概算節税額のご提示も可能です

当社では、お客様のご相談内容に応じて以下のようなシミュレーションもご提供しています。

相続税評価額の試算
現時点で保有している不動産について、路線価・固定資産税評価額・借地権割合等をもとに相続税評価額を算出。
実勢価格との差異やリスクを明確化します。
組み替えによる節税効果の見える化
例えば、「Aの土地を売却し、Bの収益マンションに組み替えた場合」や「共有名義の不動産を単独所有に変更した場合」など、複数のシナリオで概算の相続税額の比較を行い、どの程度の節税が見込めるかをグラフや表で可視化いたします。
納税資金の確保プラン
相続税の納税額に応じて、不動産の一部売却や収益運用による資金確保シナリオもご提案可能です。
相続対策シミュレーション

相続対策

  • 1

  • 相続税の評価額

  • 1億6500万円

  • 2

  • 債務

  • 0

  • 3

  • 葬式費用

  • 100万円

  • 4

  • 正味遺産総額

  • 1億6400万

  • 5

  • 基礎控除

  • 4800万円

  • 6

  • 課税遺産総額

  • 1億1600万円

相続税評価額

  • 現金  1億円
  • 株式  3000万円
  • 不動産 
    3500万円(自宅)

法定相続人 : 3名(子供)

財産総額(課税対象)

  • 7

  • 相続税額の計算

  •  

  • (法定相続分で計算)

  • 法定相続分

  • 法定取得分(金額)

  • 相続税納税額

  •  

  • 法定相続人 A

  • 1/3

  • 3866万6667円

  • 573万3333円

  •  

  • 法定相続人 B

  • 1/3

  • 3866万6667円

  • 573万3333円

  •  

  • 法定相続人 C

  • 1/3

  • 3866万6667円

  • 573万3333円

  •  

  •  

  • 合計額

  • 1億1600万円

  • 1720万円

相続対策

収益物件(賃貸物件)を購入して、
戦略的減税を図る
  • 1

  • 相続税の評価額

  • 1億1150万円

  • 2

  • 債務

  • 0

  • 3

  • 葬式費用

  • 100万円

  • 4

  • 正味遺産総額

  • 1億10500万

  • 5

  • 基礎控除

  • 4800万円

  • 6

  • 課税遺産総額

  • 6250万円

相続税評価額

  • 現金  2500万円
  • 株式  3000万円
  • 不動産 
    3500万円(自宅)
  • 収益物件
    2150万
    (購入額7500万円)

法定相続人 : 3 名(子供)

財産総額(課税対象)

  • 7

  • 相続税額の計算

  •  

  • (法定相続分で計算)

  • 法定相続分

  • 法定取得分(金額)

  • 相続税納税額

  •  

  • 法定相続人 A

  • 1/3

  • 2083万3333円

  • 262万5000円

  •  

  • 法定相続人 B

  • 1/3

  • 2083万3333円

  • 262万5000円

  •  

  • 法定相続人 C

  • 1/3

  • 2083万3333円

  • 262万5000円

  •  

  •  

  • 合計額

  • 6250万円

  • 787万5000円

相続対策の相続税額

1720万円

相続対策の相続税額

787万5000円

相続税

932万5000円の減額
(54%の減額)

  • 相続は個々により、環境や条件等が異なる為、減額は個々に違います。
  • 具体的な税額試算については、提携税理士による対応も可能です(必要に応じてご紹介します)
よくあるご相談事例
(兵庫県内)
事例01

神戸市東灘区築古アパートを抱えた地主様の相続税対策

ご相談者
神戸市東灘区在住/70代 男性
背景
ご相談者は阪急御影駅近くに、築40年以上の木造アパートを2棟保有。
かつては大学生向けの賃貸需要が高かったが、近年は入居率が低下。
建物の老朽化と修繕費の増加によって、賃料収益が減り、アパートの高額売却が期待できない(手取りの賃料収入の減少により、投資利回りが低い物件となり、高額売却は難しい状況)。
そんな中、路線価の上昇により、相続税評価額が想定売却可能額を大きく上回っていた。
お悩み
  • 空室が続き、月々の賃料収入も減少傾向
  • 相続税評価額が高く、子どもたちが納税できるか心配
  • 相続後にこの物件をどうするか、相続人も迷っていた
ご提案内容
  • アパートの入居率改善案を提案・実行、その後、築古アパートの一部を売却し、三宮周辺の築浅区分マンションを複数戸購入
  • 管理負担の軽減と分割しやすさを重視した資産再構成を実施
  • 相続税の圧縮効果と、安定的な収益確保を両立させた組み替え案を提案
  • 税理士と連携し、具体的な節税効果と納税資金の確保シミュレーションも提示
結果
  • 相続税評価額 約4,800万円の圧縮に成功
  • 月々の収益は約1.4倍に改善
  • 管理・修繕の手間が激減し、家族全体で“安心できる相続の土台”が整った
事例02

姫路市分けにくい郊外住宅地の共有をどう解消するか

ご相談者
姫路市在住/80代 ご夫婦・子ども3人
背景
姫路市内の住宅地に建つご実家(敷地面積 約100坪)を相続予定の3人兄妹。
将来的に住む予定のない実家をどう分けるかを話し合っていたが、分筆(土地を3つの区画に分ける事)も難しく、相続後の共有や売却の煩雑さが懸念されていた。
お悩み
  • 「誰が住むか」「誰が管理するか」で意見がまとまらない
  • 実家をそのまま残すと、空き家化や固定資産税の負担が心配
  • 現時点で名義整理が進んでおらず、相続手続きが煩雑になる懸念も
ご提案内容
  • ご夫婦が元気なうちに、家族全員を交えて資産の分割シミュレーションを実施
  • 実家を売却し、市内の収益マンション・一部現金化へ組み替え
  • 売却による資金で、生前贈与と不動産の名義整理を同時に実行
  • 分割しやすく、税務上も有利な状態に再構成
結果
  • 3人の相続人が争いなく事前合意、生前の合意で相続開始後の訴訟を回避
  • 将来的な空き家・税負担のリスクを完全に回避
  • 不動産資産のバランスが明確になり、家族全体の安心感が向上
事例03

西宮市夙川評価が高すぎる邸宅地をどう扱うか

ご相談者
西宮市在住/60代 男性
背景
阪急夙川駅近くの高台にある邸宅地(約80坪)を自宅として保有。
非常に立地が良く、実勢価格は8,000万円前後だが、路線価の上昇により、相続税評価額が1億円を超える状態に。
現預金が少ないため、相続発生時の納税資金に強い不安を抱えていた。
お悩み
  • 土地の評価が高すぎて、納税資金が足りない可能性がある
  • 子どもたちは家に住む予定がなく、保有する意味が薄れていた
  • 今売却すべきか、貸すべきか判断に迷っていた
ご提案内容
  • 土地を定期借地権付きで貸し出すスキームをご提案し、評価額の圧縮を図る(貸すことにより、不動産評価額の大幅減額を実現)
  • 借地権設定後、受け取る一時金や地代収入を運用型の資産(収益物件)へ転換
  • 税理士と連携し、納税シミュレーション・不動産評価の見直しを実施
結果
  • 評価額を約3,200万円圧縮し、相続税の軽減額は約1,500万円以上に
  • 月額約15万円の安定収入を得ながら、将来の納税準備も整備
  • 子どもにとっても売却・相続・運用の柔軟な選択肢を持てる資産へと変化
地域密着だからこそできる、
兵庫県内の不動産特性に即した提案

兵庫県内は、エリアによって不動産の評価・売買ニーズ・相続対策の最適解が大きく異なります。

たとえば…

神戸市中央区・東灘区・灘区など都市部
神戸市中央区・東灘区・灘区など都市部

地価が高く、評価圧縮や納税対策が重要

西宮市・芦屋市
西宮市・芦屋市

富裕層エリアとして、相続後の活用・収益化がテーマに

姫路市・明石市・加古川市など郊外部
姫路市・明石市・加古川市など郊外部

分筆・共有・空き家対策の視点が重要

当社は、兵庫県内の不動産事情に精通し、地域特性を踏まえた実効性の高い組み替え戦略をご提案いたします。

サービスの流れ
初回相談(無料)
ご相談内容のヒアリングと概要の把握を行い、方向性をご提案します。
現状診断と資産評価
不動産の市場価値・評価額・権利関係を調査し、課題を整理。
対策プランのご提案
不動産の組み替え案・相続税シミュレーション等をレポートでご提示。
実行支援(売却・取得・専門家連携)
不動産の売却・購入・権利調整・登記・申告などを一括支援。
アフターサポート
相続発生後の遺産分割協議や名義変更・申告のフォローも対応。
ご相談はお早めに。
「今から考える」ことが
最大の対策です。
ご相談はお早めに。「今から考える」ことが最大の対策です。

相続対策で最も重要なのは、「相続が起きる前(生前)」に対策を講じておくことです。相続が発生してから(亡くなってから)では、相続評価額を下げる対策ができません。 特に不動産はすぐに売却できるものではなく、相続税納税の対策・分割・運用を含めた中長期的な戦略が求められます。

当社の相続不動産組み替えコンサルティングは相続税の大幅減額を目的としており、机上の理論にとどまらず、専門家の実行支援と具体的な数字をもとにした現実的な解決策をご提示する実践型のサービスです。

「何から始めればよいかわからない」 「とりあえず相談だけしてみたい」 そんな方も、お気軽にご相談ください。

経験豊富な専門スタッフが、誠実に、そして着実に、お客様の未来をサポートいたします。